Einliegerwohnung und Generationenwohnen: zwei oder mehrere Haushalte unter einem Dach
Zwei oder mehrere Haushalte unter einem Dach – das ist die Idee hinter Einliegerwohnung und Generationenwohnen. Eine Einliegerwohnung ist eine kleine, abgeschlossene zusätzliche Wohnung im Einfamilienhaus, mit eigenem Eingang, eigener Küche und eigenem Bad. Ob für die Eltern, für erwachsene Kinder, als Wohngemeinschaft oder zum Vermieten: So lässt es sich nah beieinander wohnen, ohne sich in die Quere zu kommen. In diesem Beitrag zeigen wir, welche Wege es gibt, worauf es bei Umbau und Neubau ankommt und welche Fragen Sie vorab klären sollten.
Was ist eine Einliegerwohnung?
Eine Einliegerwohnung ist eine zusätzliche Wohneinheit in einem Eigenheim, die gegenüber der Hauptwohnung von untergeordneter Bedeutung ist. Damit sie als eigene Wohnung gilt, braucht sie:
- einen eigenen Zugang – von aussen oder über einen gemeinsamen Vorraum,
- eine Küche oder Kochnische,
- ein eigenes Bad mit WC,
- einen abschliessbaren Wohn- und Schlafbereich.
Der Unterschied zum Zweifamilienhaus: Dort sind beide Wohnungen etwa gleichwertig. Bei der Einliegerwohnung bleibt eine Wohnung klar die Hauptwohnung.
Einliegerwohnung, Stöckli, Generationenhaus: drei Wege
| Variante | Was es ist | Passt, wenn … |
|---|---|---|
| Einliegerwohnung | zweite, kleinere Wohnung im bestehenden oder neuen Haus | das Haus Platz hergibt, etwa im Erdgeschoss, Untergeschoss oder Dach |
| Anbau oder Stöckli | eigenes kleines Haus oder Anbau auf dem gleichen Grundstück | Sie mehr Abstand wollen und das Grundstück Reserven hat |
| Generationenhaus | Neubau, der von Anfang an für zwei oder mehr Haushalte geplant ist | Sie neu bauen und die Nutzung über Jahrzehnte flexibel halten wollen |
Das Stöckli ist die bernische Antwort auf diese Frage: Auf vielen Bauernhöfen zogen die Eltern nach der Hofübergabe ins kleine Haus nebenan. Die Idee ist heute so aktuell wie damals – nah genug für den Alltag, getrennt genug für die Privatsphäre.
Vorteile und Nachteile einer Einliegerwohnung
- Familie nah beieinander: Eltern können länger selbstständig wohnen, Kinder finden eine erste eigene Wohnung, Hilfe im Alltag ist um die Ecke.
- Flexibel über die Jahre: heute Wohnung für die Eltern, später Büro, Gästezimmer oder Mietwohnung.
- Mieteinnahmen: Vermietet, trägt die Wohnung zu den Kosten des Hauses bei.
- Bestehendes nutzen: Ein zu gross gewordenes Haus wird wieder sinnvoll belegt – ohne neues Bauland.
Die Nachteile gehören ehrlich dazu:
- Nähe braucht Regeln: Gemeinsamer Garten, Waschküche, Parkplatz – was selbstverständlich scheint, sollte vorab besprochen und, wo nötig, schriftlich geregelt werden.
- Schall: Schritte, Stimmen und Wasserleitungen sind zwischen zwei Wohnungen schnell zu hören, wenn der Schallschutz nicht von Anfang an mitgeplant ist.
- Kosten: Zweites Bad, zweite Küche und separater Eingang machen den Umbau aufwendiger als ein einfaches Zimmer mehr.
Umbau: die Einliegerwohnung im bestehenden Haus
Viele Einfamilienhäuser aus den 1960er- bis 1990er-Jahren haben Reserven: ein Erdgeschoss, das sich abtrennen lässt, ein Untergeschoss mit Gartenzugang oder ein Dachgeschoss mit eigener Treppe. Entscheidend sind drei Fragen: Wo entsteht ein eigener Eingang? Wo lassen sich Bad und Küche an bestehende Leitungen anschliessen? Und wie trennen wir die beiden Wohnungen akustisch?
Bei einem Umbau eines Wohnhauses von 1910 im Aargau haben wir das Erdgeschoss als Einliegerwohnung ausgebaut – mit eigenem Zugang, während die Hauptwohnung die oberen Geschosse nutzt. Einen anderen Weg zeigt das Wohnhaus in Bad Zurzach von 1840: Hier leben zwei Parteien als Wohngemeinschaft in einem Haus und nutzen einen Teil der Räume gemeinsam. Weil keine zwei abgeschlossenen Wohnungen entstanden sind, bleibt das Haus beim Brandschutz ein Einfamilienhaus – ohne die höheren Anforderungen eines Mehrfamilienhauses. Für Ruhe zwischen den Geschossen sorgt eine neue Decke mit Hanfschüttung, die den Schall dämpft und ein natürlicher Baustoff bleibt.
Reicht der Platz im Haus nicht, ist ein Anbau die Alternative. In Roggwil BE haben wir in einer Machbarkeitsstudie mehrere Varianten für einen Anbau an ein bereits saniertes Wohnhaus geprüft, damit mehrere Generationen unter einem Dach wohnen können, ohne dass der Charakter des Hauses verloren geht.
Neubau: ein Haus mit Einliegerwohnung von Anfang an planen
Wer neu baut, kann die Einliegerwohnung so planen, dass sie sich später einfach wieder mit der Hauptwohnung verbinden lässt – etwa mit einer vorbereiteten Türöffnung und Leitungen, die schon für Küche und Bad bereitliegen. So bleibt das Haus über Jahrzehnte anpassbar: Heute wohnen die Kinder unten, später die Eltern, irgendwann wird vermietet.
Manchmal ist auch ein zweites Haus auf dem gleichen Grundstück die bessere Lösung. Beim Wohnhaus in Hitzkirch LU stehen zwei Häuser derselben Familie auf einem Grundstück – zwei Generationen, zwei Haushalte, ein gemeinsamer Ort.
Braucht es eine Baubewilligung?
In der Regel ja. Wer eine zusätzliche Wohnung schafft, ändert die Nutzung des Gebäudes – auch dann, wenn von aussen kaum etwas zu sehen ist. Die Gemeinde prüft dabei unter anderem:
- ob die Zone und die zulässige Ausnützung eine weitere Wohnung erlauben,
- ob genügend Parkplätze vorhanden sind,
- Brandschutz und Fluchtwege,
- den Schallschutz zwischen den Wohnungen nach Norm SIA 181,
- bei Anbauten zusätzlich Grenzabstände und Gebäudehöhe.
Ein Vorteil der Einliegerwohnung beim Brandschutz: Nach den Brandschutzvorschriften der VKF bleibt ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung in der Regel ein Einfamilienhaus und wird entsprechend einfach eingestuft. Entstehen dagegen zwei oder mehr gleichwertige Wohnungen, gelten die Anforderungen für Mehrfamilienhäuser – etwa brandabschnittsbildende Wände und Decken zwischen den Wohnungen und höhere Anforderungen an Treppenhaus und Fluchtwege. Gerade im Altbau mit Holzbalkendecken oder im Holzbau wirkt sich das deutlich auf Konstruktion und Kosten aus. Deshalb lohnt es sich, früh zu klären, ob eine Einliegerwohnung genügt oder ob es wirklich zwei vollwertige Wohnungen braucht.
Wie ein Baugesuch abläuft, erklären wir im Beitrag Baugesuch im Kanton Bern.
Worauf es bei der Planung ankommt
- Eingänge: Zwei Haustüren nebeneinander wirken schnell wie ein Reihenhaus. Besser sind Eingänge, die sich nicht direkt sehen – so bleibt Privatsphäre für beide.
- Schallschutz: Decken und Wände zwischen den Wohnungen gezielt verbessern, Wasserleitungen entkoppeln, Treppen nicht an Schlafzimmer legen.
- Brandschutz: Früh klären, ob das Haus mit Einliegerwohnung als Einfamilienhaus gilt oder ob es zum Mehrfamilienhaus wird. Davon hängen Wand- und Deckenaufbau, Türen, Treppenhaus und Fluchtwege ab.
- Haustechnik: Getrennte Zähler für Strom, Wasser und Heizung erleichtern die Abrechnung und eine spätere Vermietung.
- Hindernisfreiheit: Wenn die Eltern einziehen, lohnt sich eine Wohnung ohne Schwellen, mit bodenebener Dusche und genügend Bewegungsfläche. Mehr dazu im Beitrag Hindernisfrei wohnen.
- Aussenraum: Jede Wohnung braucht einen eigenen Sitzplatz, der nicht im Blickfeld der anderen liegt.
- Rechtliches: Ob Mietvertrag, Wohnrecht oder Stockwerkeigentum – regeln Sie früh, wem was gehört und wer was bezahlt. Halten Sie auch schriftlich fest, was jede Partei allein nutzt und was gemeinschaftlich ist: Garten, Sitzplätze, Waschküche, Keller, Parkplätze, Heizung und wer den Unterhalt trägt. Beim Stockwerkeigentum geschieht das im Nutzungs- und Verwaltungsreglement, das der Notar zusammen mit der Begründung aufsetzt. So bleiben Familie und Nachbarschaft auch dann geregelt, wenn sich die Lebenssituation ändert.
Für die Familie oder Einliegerwohnung vermieten?
Viele Einliegerwohnungen dienen zuerst der Familie und werden später vermietet. Für die Vermietung gilt das normale Mietrecht, und die Einnahmen sind als Einkommen zu versteuern. Planen Sie die Wohnung deshalb von Anfang an so, dass sie auch für Fremde funktioniert: eigener Eingang, eigener Keller- oder Abstellraum, eigener Sitzplatz.
Platz für mehrere Generationen?
Ob Einliegerwohnung im bestehenden Haus, Anbau, Stöckli oder Neubau mit zweiter Wohnung: Wir prüfen, was auf Ihrem Grundstück möglich ist und wie beide Haushalte gut nebeneinander wohnen. Schicken Sie uns einen Grundriss und zwei, drei Fotos. Sie erhalten eine erste Einschätzung, was sinnvoll ist und was eine Machbarkeitsstudie kostet.
Machbarkeitsstudie · Architekten in Burgdorf · Bern, Emmental, Solothurn, Aargau
Häufige Fragen zur Einliegerwohnung
Was ist eine Einliegerwohnung?
Eine Einliegerwohnung ist eine zusätzliche, abgeschlossene Wohnung in einem Einfamilienhaus. Sie hat eine eigene Küche, ein eigenes Bad und einen eigenen Zugang, ist aber kleiner als die Hauptwohnung und ihr untergeordnet.
Braucht es für eine Einliegerwohnung eine Baubewilligung?
In der Regel ja. Wer eine zusätzliche Wohnung schafft, ändert die Nutzung des Gebäudes. Die Gemeinde prüft unter anderem Zone, Ausnützung, Parkplätze, Brand- und Schallschutz. Klären Sie das früh, bevor Sie viel in die Planung investieren.
Darf ich eine Einliegerwohnung vermieten?
Ja, wenn sie bewilligt ist. Für die Vermietung gilt das normale Mietrecht, und die Mieteinnahmen sind als Einkommen zu versteuern. Für die steuerlichen Folgen lohnt sich ein Gespräch mit Ihrer Treuhand.
Was ist der Unterschied zwischen einem Haus mit Einliegerwohnung und einem Zweifamilienhaus?
Beim Zweifamilienhaus sind beide Wohnungen etwa gleichwertig. Bei der Einliegerwohnung bleibt eine Wohnung klar die Hauptwohnung, die zweite ist kleiner und untergeordnet. Das hat Folgen beim Brandschutz: Ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung wird in der Regel einfacher eingestuft, bei mehreren gleichwertigen Wohnungen gelten die strengeren Anforderungen für Mehrfamilienhäuser.
Was kostet eine Einliegerwohnung?
Das hängt stark vom Haus ab. Die grössten Kostentreiber sind ein neues Bad, eine zweite Küche, ein separater Eingang, der Schallschutz zwischen den Wohnungen und Anpassungen an der Haustechnik. Eine Machbarkeitsstudie zeigt früh, welche Variante sich für Ihr Haus rechnet.
