Was alles nötig ist, um ein erfolgreiches Bauprojekt realisieren zu können!

Vom Traumprojekt zur Realität: Erfahren Sie, was alles zur Wertschöpfung vom Architekturbüro Baustube bei Ihrem erfolgreichen Bauprojekt dazugehört. Neben dem Planen und Ausführen gehören noch ganz viele Abklärungen dazu. Es ist einiges nötig, um ein Bauprojekt zu realisieren. Als Architekturbüro, das für gesunde und nachhaltige Bauten steht, begleiten wir Sie durch jeden dieser Schritte – von der ersten Abklärung bis zur Schlüsselübergabe.

Grundlagen für ein erfolgreiches Bauprojekt

Um ein bewilligungsfähiges Bauprojekt in Angriff nehmen zu können, sind verschiedene Grundlagen erforderlich. Zunächst ist eine detaillierte Bestandsaufnahme des geplanten Baugrundstücks notwendig, um den aktuellen Zustand und eventuelle Einschränkungen zu erfassen.

Des Weiteren müssen alle relevanten rechtlichen Rahmenbedingungen und Vorschriften berücksichtigt werden, um den gesetzlichen Anforderungen gerecht zu werden. Eine sorgfältige Planung und Ausarbeitung des Bauprojekts sowie die Einholung von erforderlichen Genehmigungen komplettieren die Grundlagen, um erfolgreich mit dem Bauvorhaben beginnen zu können.

Vermessung und Bestandsaufnahmen

Um alle Informationen auf einer Plangrundlage sammeln zu können und über alle Phasen des Baues beisammen haben, starten wir, sobald klar ist, dass ein Projekt möglich ist, mit dem Vermesser. Dieser führt die Grundstücksvermessung mit Höhen und amtlichen Grundlagen durch. Dabei werden genaue Messungen des Geländes vorgenommen, um die genauen Höhen und Tiefen des Grundstücks zu bestimmen.

Dazu gehören auch: Dachhöhen, Firsthöhen, relevante Bäume oder andere Strukturen auf dem Grundstück, Schachtdeckel und deren Sohlenmass. Die Vermessung ermöglicht es, alle relevanten Informationen für den Bauprozess zu erhalten und eine solide Grundlage für die weitere Planung und Umsetzung des Projekts zu schaffen.

Kanal-TV und Ortung aller Leitungen

Um den Zustand der Grundstücksentwässerungsleitungen zu beurteilen und mögliche Sanierungsmassnahmen einzuleiten, fordert die Gemeinde bei älteren Leitungen üblicherweise eine Kanal-TV-Untersuchung.

Die Kanalisation muss dicht sein und darf keine Flüssigkeiten verlieren, um eine Verunreinigung des Grundwassers zu vermeiden. Im Rahmen derselben Untersuchung können auch das Gefälle und die Höhen der Leitungen ermittelt werden.

Dabei können auch Gefälle und Höhen erfasst werden, die vom Vermesser möglicherweise nicht vollständig erfasst wurden. Zudem besteht die Möglichkeit, dass bisher unvermerkte alte Leitungen entdeckt werden.

Bauwerksuntersuchung bei Umbauten

Bei Umbauten ist es von grosser Bedeutung, eine gründliche Bauwerksuntersuchung durchzuführen, insbesondere bei älteren Gebäuden und solchen, die im Laufe der Jahre mehrere Sanierungen erfahren haben. Probleme wie Feuchtigkeit in den Wänden, unangenehme Gerüche in den Räumen oder Baustoffkombinationen, die sich nicht gut vertragen, können sich negativ auf die Umbaumassnahmen auswirken. Daher ist es ratsam, diese Aspekte im Voraus zu prüfen und zu beheben.

Altlasten wie Asbest oder Gase wie Radon

Altlastenuntersuchungen sind heutzutage ein unverzichtbarer Bestandteil von Renovierungsprojekten älterer Gebäude. Dabei werden verschiedene schädliche Substanzen wie PAK, Blei, Asbest und andere Schadstoffe identifiziert, die bei der Baukonstruktion eingesetzt wurden. Anhand ihrer Gefährlichkeit werden sie entsprechend eingestuft und bewertet.

Nach der Identifizierung von Altlasten müssen Sanierungskonzepte entwickelt werden, die die Sicherheitsmassnahmen für die Umwelt und die beteiligten Handwerker beschreiben. Dabei kann auch die Messung und Berücksichtigung von Radon eine Rolle spielen.

Naturgefahren: Steinschlag, Hochwasser

Ein Grundstück kann von verschiedenen Naturgefahren betroffen sein. In bergigen Regionen besteht die Gefahr von Steinschlag. Zudem kann es in Gebieten mit Flüssen und Seen zu Hochwasser kommen. Selbst ein oberflächliches Wasser, das von einer Quartierstrasse entsteht, kann das Haus gefährden. Jedes Grundstück ist einzigartig, daher ist es wichtig, die spezifischen Gefahren zu berücksichtigen und entsprechende Schutzmassnahmen zu ergreifen.

Grundwasser

Bei Aushubarbeiten für den Bau von Bauwerken im Boden müssen erhöhte Auflagen erfüllt werden, um sicherzustellen, dass das Grundwasser am Standort nicht durch die Baumassnahmen verunreinigt wird. Dies ist wichtig, da Grundwasser eine wichtige Ressource für die Trinkwasserversorgung und den Erhalt von Ökosystemen ist. Durch entsprechende Vorkehrungen und Überwachung kann eine nachhaltige Nutzung des Grundwassers gewährleistet werden.

Grundbuchauszug

Dienstbarkeiten
Vermerke
Durchgangsrechte
Näherbaurecht/e
Leitungen: Kanalisation, Brunnenleitungen
Handwerkerpfandrecht

In selteneren Fällen Archäologie

In selteneren Fällen, wenn sich ein Standort in einer Zone befindet, in der archäologische Funde gemacht wurden, wird die archäologische Stelle des Kantons darüber informiert und Auflagen werden festgelegt. Es ist ratsam, dies im Voraus zu überprüfen.

Sichtzonen

Sichtzonen sind von grosser Bedeutung, um die Sicherheit sowohl für den Einzelnen als auch für andere Nutzer einer Quartierstrasse zu gewährleisten. Sie ermöglichen einen guten Überblick über das Strassengeschehen. Falls es nicht möglich ist, die erforderlichen Sichtzonen einzuhalten, müssen Hilfsmittel wie Spiegel oder andere Massnahmen geplant werden.

Geologie des Grundstücks

Um die Tragfähigkeit des Untergrunds für Ihr Bauprojekt zu überprüfen, ist es entscheidend, eine Geologie des Grundstücks zu erstellen. Dies wird durch Bohrungen an den lasttragenden Stellen ermöglicht, die ein detailliertes Bodenprofil liefern. Das Bodenprofil gibt Auskunft über die Beschaffenheit des Bodens sowie seine Tragfähigkeit und bildet somit die Grundlage für eine fundierte Bauplanung.

Von den Grundlagen zur Planung

Verantwortungen und Kompetenzen

Vor Aufnahme der Entwurfsarbeiten wird zusammen mit Ihnen ein Organigramm erstellt, das alle Beteiligten am Planungs- und Bauprozess aufzeigt. Dieses Organigramm ist auch Teil des Vertrags und stellt sicher, dass Kompetenz und Verantwortung klar definiert sind.

Machbarkeitsstudie / Vorprojekt

Aus all diesen Informationen kann mit den Gesetzen von Gemeinde, Kanton und weiteren Vorgaben eine Machbarkeitsstudie erstellt werden, welche Auskunft darüber gibt, was auf dem Grundstück mit den Vorgaben der Bauherrschaft möglich ist. Die Machbarkeitsstudie ermöglicht eine Bewertung der Realisierbarkeit eines geplanten Projekts unter Berücksichtigung rechtlicher, finanzieller und technischer Aspekte. Sie dient als Entscheidungsgrundlage für die weitere Planung und Umsetzung des Vorhabens.

Ein Raumprogramm wird erstellt, um die unterschiedlichen Bedürfnisse anhand der Räume abzubilden. Hier unterstützen wir Sie kompetent mit unserer Erfahrung und unserem Können im Grundrisse entwickeln, die zu Ihrem Alltag passen.

Mehr über Machbarkeitsstudien erfahren

Kosten und Finanzierung

Ein erfolgreiches Bauprojekt steht und fällt mit einer realistischen Kostenplanung. In einer frühen Phase entsteht eine Kostenschätzung mit einer Genauigkeit von rund ±25 %, die als grobe Orientierung für die Machbarkeit dient. Mit fortschreitender Planung wird daraus ein Kostenvoranschlag, der mit einer Genauigkeit von etwa ±10 % eine verlässliche Grundlage für die Finanzierung bildet.

Während der gesamten Ausführung wird die Kostenentwicklung laufend überwacht und den bewilligten Krediten gegenübergestellt. So behalten Sie als Bauherrschaft jederzeit den Überblick, und Abweichungen werden frühzeitig erkannt, bevor sie zum Problem werden.

Bauprojekt Erarbeitung für die Baueingabe

Mit den erarbeiteten Grundlagen und der Machbarkeitsstudie geht es weiter zum eigentlichen Bauprojekt. Nun werden die Pläne so weit vertieft und mit allen Fachplanern abgestimmt, dass daraus ein bewilligungsfähiges Dossier für die Baueingabe entsteht.

Entkernung bei tiefgreifenden Umbauten

Bei tiefgreifenden Umbauten ist es erforderlich, das Gebäude vor Beginn der Bauprojektplanung zu entkernen, um die Rohbausubstanz freizulegen. Dies ermöglicht eine Überprüfung der Holzbalkenlagen, den Zustand des Mauerwerks und gegebenenfalls notwendige Ersatzmassnahmen.

Durch eine gründliche Entkernung können neue Baumassnahmen wie Innendämmungen und Bodenaufbauten effizient und sicher umgesetzt werden. Zudem ermöglicht die Entkernung die Herstellung einer effektiven Luftdichtebene, was zu einer verbesserten Energieeffizienz des Gebäudes beiträgt.

Von der Machbarkeit zum Bauprojekt

Jetzt, da alle Grundlagen vorhanden sind und ein Projekt für die Bauherrschaft als machbar vorliegt, beginnen wir mit dem Bauprojekt. In diesem Stadium werden detailliertere Informationen einbezogen, wie der Energiebedarf des Gebäudes, die Entwässerung des Grundstücks, Anforderungen an einzelne Gebäudeteile und vieles mehr. Ab jetzt wird auch die Zusammenarbeit mit den Fachplanern dichter und es benötigt einiges an Kommunikation, bis alles perfekt aufeinander abgestimmt wurde.

Energienachweis

Der Energienachweis kann auf zwei verschiedene Arten erstellt werden: Als Systemnachweis, wo das Gebäude als Ganzes betrachtet wird, oder als Einzelbauteilnachweis, in dem einzelne Bauteile gegen Aussen bewertet werden. Dazu gehört noch der Heizsystemnachweis, der Informationen und Werte über das Heizsystem liefert. Dabei wird die genutzte Wärmequelle, wie Holz, Wärmepumpe oder Strom, sowie viele weitere beurteilt. Der Energienachweis ermöglicht eine Bewertung der energetischen Effizienz eines Gebäudes und dient als Grundlage für energieeffizientes Planen und Bauen.

Werkleitungen und Kanalisationsplanung

Fast jedes Grundstück benötigt Frischwasser, Strom und Internet. Dafür benötigt es eine Planung und Koordination mit den Handwerkern und dem Elektrowerk. Aber was aufs Grundstück kommt, muss auch wieder weg. So ist auch die Planung einer Kanalisation, der Entwässerung vom Grundstück (Dachwasser, Regenwasser auf Wegen und Vorplätzen, Regenwassertank) ein wichtiger Bestandteil des Bauprojekts. Alles muss geplant werden und den normativen Vorgaben entsprechen.

Brandschutz

Sobald es um mehr als eine Wohnung in einem Gebäude geht (die Ausnahme bildet die Einliegerwohnung im EFH), müssen Brandschutzvorschriften berücksichtigt werden. Dazu gehören verschiedene Massnahmen wie Fluchtwege, Brandmauern, brandschutzsichere Decken, Wäscheabwürfe, Steigzonen, Türen in Fluchtwegen sowie die Einbindung technischer Räume in die Planung. Diese Vorkehrungen sind erforderlich, um die Sicherheit der Bewohner zu gewährleisten und im Falle eines Brandes eine effektive Evakuierung zu ermöglichen.

Luftdichtheit im Gebäude

Jedes Bauwerk ist luftdicht zu erstellen, um den Energieverlust zu verringern und auch Gerüche und Luftschallübertragungen zu verhindern. Eine gute Luftdichtheit im Gebäude ist essenziell, um den Energieverbrauch zu optimieren und ein angenehmes Raumklima zu gewährleisten.

Durch eine effektive Abdichtung werden ungewollte Lufteintritte vermieden und somit der Wärmeverlust minimiert. Gleichzeitig werden auch störende Geräusche von aussen reduziert, was zu einer besseren Wohn- und Arbeitsqualität führt. Sobald mehrere Wohneinheiten in einem Bauwerk sind, müssen diese luftdicht voneinander getrennt werden, um Übertragungen von Luftschall und Gerüchen zu verhindern.

Nutzungsvereinbarungen

Mit einer Nutzungsvereinbarung werden heute nicht nur Tragwerkskonstruktionen, sondern auch Kellerräume und ihre Anforderungen festgelegt. Diese Vereinbarung definiert, welche Leistungen das Bauwerk erbringen muss und wie der Nutzer das Bauwerk nutzen kann, unter Berücksichtigung von Einschränkungen wie Gewicht oder Feuchte. Einige Beispiele, wofür Nutzungsvereinbarungen getroffen werden:

Unterterrain-Bauten: Dichtigkeitsklasse bestimmen für Kellerräume
Liegenschaftsentwässerung: Kanalisation, Versickerung usw.
Tragwerke (Grenzen und Nutzen)
Flachdach (Unterhalt und Nutzung)
Fassade
Lüftungen

Der Ingenieur hat auch noch etwas mitzureden

Zu jedem Bauprojekt gehört auch Erdbebenschutz, eine Tragwerksplanung, die darüber Auskunft gibt, welche Schnee-, Wind- und Eigenlasten im Bauwerk funktionieren.

Welche Unterlagen entstehen im Bauprojekt

Grundrisse (von jedem Geschoss mit Koten, Flächen und Beschriftungen)
Schnitte (alle relevanten Bereiche wie: Treppenhaus, Dachform, Garagen usw.)
Ansichten (von jeder Hausfassade mit Höhen und Beschriftungen)
Werkleitungsplan (Strom, Wasser, Telekom, Versickerung, Liegenschaftsentwässerung)
Situationsplan mit Grenzabständen, Gebäudeabständen und groben Massen vom Bauwerk

Stockwerkseigentumsbegründung

Aus den Bauprojektplänen können die Stockwerkeigentumspläne abgeleitet werden. Dafür müssen diese Bauprojektpläne bereits über eine klare und umsetzbare Statik verfügen und alle Steigzonen für Technik müssen definiert sein.

Pläne mit farblich gekennzeichneten Flächen, Längenmassen und Flächenmassen
Wertquote (Bauherrschaft)
Reglement (Notar)

Baueingabe und Bewilligung

Sind die Bauprojektpläne fertig, folgt die Baueingabe bei der zuständigen Gemeinde. Vor der Publikation wird in der Regel ein Bauprofil (Baugespann) erstellt, das die künftige Gebäudehöhe und -lage vor Ort sichtbar macht. So können Nachbarn und Behörden das Vorhaben im Massstab beurteilen.

Öffentliche Auflage und Einsprachen

Nach der Einreichung wird das Baugesuch öffentlich aufgelegt. Während der Einsprachefrist haben Nachbarn und Betroffene die Möglichkeit, Einwände zu erheben. Kommen keine Einsprachen oder werden diese ausgeräumt, prüft die Behörde das Gesuch auf die Einhaltung sämtlicher Vorschriften.

Die Baubewilligung

Mit der Baubewilligung erhalten Sie die rechtliche Grundlage, um mit dem Bau zu beginnen. Sie enthält häufig Auflagen – etwa zu Gestaltung, Umweltschutz oder Erschliessung –, die während der Ausführung zwingend einzuhalten sind. Erst wenn diese erfüllt und allfällige Bedingungen geklärt sind, kann die Realisierung starten.

Vor Beginn der Arbeiten auf dem Bau

Ausführungsplanung

Nasszellenpläne (Bad, WC, Dusche) – hier gehört auch ein Abdichtungskonzept mit dazu, damit der Handwerker weiss, wo überall Abdichtungen nötig sind.
Grundrisspläne im Massstab 1:50, in dem die Konstruktionsaufbauten für Wand, Böden, Dach beschriftet und vermasst sind.
Werkleitungspläne mit Koten, Vermassungen und Material-Beschreibungen für Kanalisation, Strom, Frischwasser, Versickerung, Regenwassertank, Internet und wenn nötig weiteren.
Schnitte im Massstab 1:50, in denen Bodenkonstruktionen, Wandkonstruktionen, Steigzonen, Dachhaut und Aufbauten und vieles weitere geplant sind.
Detailpläne von wichtigen Übergängen in der Konstruktion. Beispielsweise: Dachrandabschlüsse, Sockelfundamente (Übergang Terrain zu Luft), Auskragungen für Erker, Balkone, Terrassen usw.
Luftdichtheits- sowie Winddichtheitsschema
3D-Ansichten und Skizzen fürs Verständnis
Projektpflichtenheft mit allen wichtigen Entscheidungen
Vertragswesen und Baubuchhaltung
Ausschreibung der Arbeiten für Angebote der Handwerker

Versicherungen

Bauherrenhaftpflicht
Bauwesenversicherung

Ausschreibung

Während der Ausschreibungsphase werden Angebote von verschiedenen Unternehmen eingeholt, um den aktuellen Marktpreis für das entsprechende Gewerk zu ermitteln und das beste Angebot für das Bauprojekt auszuwählen. Die Ausschreibung ermöglicht es, eine Vielzahl von potenziellen Anbietern anzusprechen und ihre Vorschläge zu vergleichen.

Dieser Prozess gewährleistet Transparenz und Wettbewerb, was letztlich zu fairen Preisen und qualitativ hochwertigen Dienstleistungen oder Produkten führt. Durch die sorgfältige Bewertung der eingegangenen Angebote können Bauherren sicherstellen, dass sie die beste Lösung für ihr Projekt erhalten, die ihren Anforderungen und ihrem Budget entspricht. Die Ausschreibungsphase ist daher ein wichtiger Schritt bei Bauprojekten, um die bestmöglichen Ergebnisse zu erzielen.

Die Realisierung: der Bau

Jetzt wird aus Plänen ein Gebäude. Mit der Baustelleneinrichtung, der Absteckung durch den Vermesser und dem Aushub beginnt die sichtbare Bauphase.

Von der Baugrube zum Rohbau

Nach dem Aushub entstehen Fundament und Bodenplatte, darauf folgt der Rohbau mit Wänden, Decken und Dachkonstruktion. Sobald das Gebäude witterungsdicht ist, beginnt der Innenausbau: Haustechnik, Dämmung, Estrich, Fenster sowie sämtliche Ausbauarbeiten bis zur bezugsfertigen Übergabe.

Bauleitung

Die Bauleitung ist ein entscheidender Bestandteil jedes Bauprojekts. Sobald die Planung abgeschlossen ist und alle Fachplaner auf dem richtigen Stand sind, kann mit der Ausführung begonnen werden. Während dieses Prozesses, in dem effektiv ein Bauwerk errichtet wird, ist eine gute und nahe Bauleitung über die gesamte Bauphase hinweg unerlässlich.

Die Bauleitung sorgt dafür, dass alle Arbeiten gemäss den Vorgaben und Plänen ausgeführt werden, koordiniert die verschiedenen Gewerke und überwacht den Baufortschritt. Sie stellt sicher, dass Qualität, Kosten und Zeitplan eingehalten werden und steht als Ansprechpartner für Fragen und Probleme zur Verfügung. Eine kompetente Bauleitung garantiert ein reibungsloses und erfolgreiches Bauprojekt.

Termine und Kosten im Griff

Während der Ausführung koordiniert die Bauleitung die einzelnen Gewerke, überwacht den Bauzeitenplan und kontrolliert die Kosten laufend anhand der eingegangenen Rechnungen. Regelmässige Baustellenbegehungen und eine saubere Dokumentation stellen sicher, dass Qualität, Termine und Budget eingehalten werden.

Bauabschluss und Übergabe

Zum Abschluss des Baus erfolgt die Bauabnahme. Gemeinsam mit Ihnen und den beteiligten Unternehmern wird das Werk kontrolliert und in einem Abnahmeprotokoll festgehalten. Allfällige Mängel werden gerügt und zur Behebung terminiert.

Abrechnung und Gewährleistung

Nach der Abnahme folgt die Schlussabrechnung, in der sämtliche Leistungen den Kostenvoranschlägen gegenübergestellt werden. Für die ausgeführten Arbeiten gelten Gewährleistungsfristen; verdeckte Mängel können auch später noch geltend gemacht werden.

Übergabe und Dokumentation

Zum Schluss übergeben wir Ihnen Ihr fertiges Bauwerk zusammen mit den Revisions- und Bestandsunterlagen, Bedienungsanleitungen der Haustechnik sowie den Garantiescheinen. Damit haben Sie alle Dokumente für den späteren Unterhalt und Betrieb in der Hand.

Von der Idee zum fertigen Bauwerk

Ein erfolgreiches Bauprojekt ist weit mehr als Planen und Bauen: Es ist ein durchdachter Weg von den ersten Abklärungen über die Bewilligung und die Ausführung bis zur Schlüsselübergabe. Jeder Schritt trägt dazu bei, dass am Ende ein gesundes, nachhaltiges und wertbeständiges Zuhause entsteht.

Möchten Sie Ihr Bauvorhaben in erfahrene Hände geben? Kontaktieren Sie uns – wir begleiten Sie von der ersten Idee bis zur Realisierung.